Gunstige bundfradrag ved privat udlejning

Gælder allerede fra 1. januar 2018

Regeringen har forbedret fradragsreglerne for sommerhusudlejning, korttidsudlejning af boliger og ”værelsesudlejning”. De fleste af reglerne gælder allerede fra 1. januar 2018, mens de udvidede områder for indberetning af indtægterne er udsat, til SKAT bliver klar til at håndtere dem.

Hensigten med reglerne er at sikre en kontrolleret og ensartet beskatning af indtægterne fra udlejningsaktiviteterne.

For årene 2018-2020 gælder det forhøjede bundfradrag i nogle tilfælde, selv om indtægterne ikke bliver indberettet.

Det gælder fx det samlede årlige bundfradrag på 10.000 kr. ved udlejning af personbiler, varebiler, der anvendes privat, campingvogne og campingtrailere samt lystbåde. Reglerne gælder i forbindelse med privat udlejning og ikke i forbindelse med erhvervsmæssig udlejning af aktiverne.

Korttidsudlejning og fremleje

Der er indført et nyt bundfradrag i forbindelse med korttidsudlejning og fremleje af den private bolig. Bundfradraget er for 2018 fastsat til 28.000 kr. årligt med tillæg af 40 % af indtægter, der overstiger bundfradraget. Her gælder bundfradraget også i årene 2018-2020, selv om der ikke foretages indberetning af indtægterne.

Muligheden for at opnå fradraget gælder ikke bare ved fremleje af en del af værelserne i boligen men også, når hele boligen bliver fremlejet. Reglerne om fremleje af hele boligen gælder kun ved fremleje en del af året. Kortvarig fremleje af hele boligen vil ofte være i forbindelse med ferie eller andre perioder, hvor man ikke skal bruge sin bolig – for eksempel udlejning til en studerende, der i en periode flytter ind i en lejlighed, der er ledig i en kort periode.

Udlejning af andre boliger end egen bolig og udlejning af andre aktiver er som udgangspunkt erhvervsmæssig indkomst og dermed personlig indkomst. 

Der kan blive tale om momsregistrering, når omsætningen kommer over registreringsgrænsen på 50.000 kr. Dette gælder fx udlejning gennem Airbnb, der er den mest almindeligt kendte deleplatform vedrørende boliger. Airbnb har indgået aftale med SKAT om indberetning. 

Indkomsten ved korttidsudlejning og fremleje efter de nye regler beskattes som kapitalindkomst. Skatteprocenten ligger i 2017 mellem 27,8 og 42,9. 

Som overgangsordning kan man i årene 2018-2020 vælge at anvende de hidtil gældende regler.

Boligejere skal betale ejendomsværdiskat i hele ejerperioden, også mens boligen er korttidsudlejet eller fremlejet.

De nuværende regler

De hidtidige regler har i mange år givet mulighed for, at lejere og ejere af helårsboliger - som alternativ til at fratrække de faktiske udgifter - kan opnå et udokumenteret fradrag i forbindelse med fremleje af boligen. Fradraget beregnes som et helårligt fradrag – det vil sige, at man får et forholdsmæssigt fradrag, hvis man kun har ejet eller lejet boligen en del af året.

Også her gælder reglerne både i de tilfælde, hvor man lejer en del af værelserne i sin bolig ud, og i de tilfælde, hvor man i en del af året fremlejer hele sin bolig. Man skal med andre ord være tilmeldt som boende på adressen for at kunne anvende reglerne. Både boligejere - herunder andelsboligejere - og lejere kan anvende reglerne.

Beregningen af fradraget er forskellig alt efter, om man er ejer eller lejer. Som det fremgår af nedenstående oversigt, kan der opnås et relativt stort fradrag. Fradragets størrelse er ikke afhængigt af udlejningsperioden, idet der er tale om et årligt fradrag. Fradraget bliver beregnet af ejerboligens værdi eller af den betalte leje i en lejebolig.

Oversigt over de nugældende regler

Fremlejer er	Årligt bundfradrag
Boligens ejer	1 1/3 % af grundlaget for ejendomsværdiskat, dog mindst 24.000 kr.
Ejer af en andelsbolig	2/3 af den årlige boligafgift
Lejer	2/3 af den årlige leje

Man kan kun vælge de hidtil gældende regler i forbindelse med langtidsudlejning (mere end 4 måneders udlejning til samme lejer).

Hvis man vælger de nugældende regler, er indtægten ved fremleje af lejligheder og andelsboliger som hidtil personlig indkomst, og indtægten ved fremleje af ejerboliger er kapitalindkomst.

Fritidsboliger

Reglerne for udlejning af fritidsboliger bliver også justeret. Her har man hidtil fået et forhøjet bundfradrag (pt. 21.900 kr.) for bruttolejeindtægter, der bliver indtjent gennem et bureau, der indberetter indkomsten. Indberettes indtægterne ikke via et bureau, er bundfradraget pt. 10.900 kr. 

Fra og med året 2018 bliver udlejere af fritidshuse berettiget til et årligt bundfradrag på 40.000 kr., i det omfang indtægterne bliver indberettet til SKAT af et bureau.

Det nugældende standardfradrag for alle udlejere på 40 % af bruttolejeindtægter ud over bundgrænsen fortsætter uændret.

Udenlandske, privat anvendte fritidsboliger bliver også omfattet af det forhøjede bundfradrag i det omfang, udlejnin
gen sker gennem en formidler, der indberetter indtægterne til SKAT.

Udlejere af fritidsboliger er således de eneste, der har fordele af indberetning for årene 2018-2020.

Bundgrænserne på 10.000, 21.900, 28.000 og 40.000 kr. bliver pristalsreguleret fra 2019 og fremover.