Salg af ejendomme og erstatning til minkbranchen

I den senere tid har der været meget fokus på skattereglerne ved salg af fast ejendom – både i forbindelse med prisudviklingen på private ejendomme og i forbindelse med regeringens lukning af den danske minkproduktion.

De fleste privat anvendte ejendomme er omfattet af den såkaldte parcelhusregel, der kort fortalt går ud på, at man ikke skal betale skat af en fortjeneste ved salg af den private ejendom, hvis sælger har anvendt den som sin private beboelse i løbet af ejertiden. Det samme gælder sommerhuse, som sælger har anvendt privat i løbet af ejertiden. 

En række krav skal dog være opfyldt, for at man kan anvende parcelhusreglen, fx at der ikke er tale om en næringsejendom. Hvis grunden er større end 1.400 m2, og hvis der kan udstykkes en grund fra ejendommen, gælder parcelhusreglen ikke uden en dispensation fra Skattestyrelsen. 

Reglerne om beskatning ved salg af fast ejendom gælder for både danske og udenlandske ejendomme. 

Er ejendommen ikke omfattet af parcelhusreglen eller af reglerne om næringsejendomme, skal der opgøres en skattemæssig fortjeneste ved salg af ejendommen efter reglerne i Ejendomsavancebeskatningsloven. 

Skatten bliver beregnet efter reglerne om kapitalindkomst, hvor marginalskattesatsen højst udgør 42 % plus kirkeskat. Ligger ejendommen i virksomhedsordningen, kan der være fordele ved at planlægge salget i god tid, så der bliver mulighed for eventuelt at fravælge virksomhedsordningen i salgsåret. Det kan være kompliceret, idet det har betydning for beskatningen af et eventuelt opsparet overskud. Virksomhedsskatten er 22 %, men skatten af en hævning af opsparet overskud udgør op til 55 % plus kirkeskat.

Der er forskellige måder at opgøre den skattemæssige fortjeneste på, afhængigt af hvad ejendommen har været anvendt til, og hvor længe man har ejet ejendommen. I nogle tilfælde kan man vælge en højere indgangsværdi i stedet for den faktiske anskaffelsesværdi. Det skyldes, at der blev indført en overgangsregel i 1993, hvor ejendomsavancebeskatningsloven blev indført. Før den 19. maj 1993 var salget skattefrit.

Hertil kommer forskellige tillæg til indgangsværdien/anskaffelsessummen, herunder forbedringsudgifter og i nogle tilfælde pristalsregulering.

Der vil også ske beskatning af genvundne afskrivninger, hvis ejeren i løbet af ejertiden har afskrevet skattemæssigt på ejendommen og installationerne heri.

For blandede ejendomme, hvor en del har været anvendt til beboelse, skal der tages højde for en skattefri stuehusandel.

Endelig er der mulighed for i visse tilfælde at udsætte beskatningen ved at overføre fortjenesten til en nyerhvervet erhvervsmæssigt drevet ejendom eller til et familiemedlem i forbindelse med skattemæssig succession.

Muligheden for at overføre fortjenesten til en nyerhvervet bolig har været nævnt i forbindelse med de politiske drøftelser, der fra tid til anden dukker op, når der – som nu – er stemning for at gribe ind i prisudviklingen på boligmarkedet ved at gøre prisstigningerne skattepligtige. 

Opnår man fx en skattemæssig fortjeneste på 1 mio. kr. ved salg af den nuværende bolig, og køber man en ny bolig til 5 mio. kr., ville den skattemæssige anskaffelsesværdi i henhold til overvejelserne blive reduceret fra 5 mio. kr. til 4 mio. kr. for den nye bolig. Beskatningen ville blive udsat indtil det år, hvor den nye bolig bliver solgt. 

Hvis Folketinget indfører ejendomsavancebeskatning på boliger, vil det være naturligt samtidig at se på mulighederne for at fjerne ejendomsværdiskatten, der reelt er en formueskat på fast ejendom. Det ville endvidere tage trykket af behovet for at gennemføre den igangværende fornyelse af ejendomsvurderingssystemerne, som har været forsøgt gennemført siden 2013 – indtil videre uden at komme godt i mål. En ekspertrapport om systemet fra det nye IT-tilsyn rummer en relativt hård kritik. 

Ejendomsavancebeskatningsreglerne er også aktuelle i forbindelse med den politiske aftale om at betale erstatning til minkbranchen for tab i forbindelse med regeringens nedlæggelse af erhvervet.

Ifølge den politiske aftale og den vedtagne lov herom yder staten erstatning og kompensation, der svarer til minkenes værdi samt erstatning og kompensation til dækning af det herved opståede driftstab. Herunder skal der betales erstatning for værdien af driftsmidler, bygninger og installationer.

En erstatning beskattes normalt på samme måde som det beløb, erstatningen udbetales som kompensation for. En erstatning skal beskattes på det tidspunkt, hvor der er erhvervet endelig ret til erstatningen. 

Erstatning for salg af dyr vil derfor være skattepligtig som almindelig erhvervsmæssig indkomst. 

Erstatning for driftsmidler og bygninger samt installationer heri bliver behandlet på lige fod med afståelsessummer, hvis minkavleren havde solgt de pågældende aktiver. 

Beskatningen af det resterende erstatningsbeløb, dvs. den del af erstatningen, der ikke kan henføres til de aflivede mink og de nedlagte avlsbygninger, følger reglerne om tab af indkomstkilde.

I tvivlstilfælde er det i sidste ende op til domstolene at fastlægge, hvad resterstatningen træder i stedet for, og hvordan erstatningsbeløbet skal fordeles på de forskellige underliggende elementer, som erstatningen gives for. 

”Tab af indkomstgrundlag” – dvs. et varigt tab af indtægter i en uvis fremtid - er efter langvarig praksis skattefrit, idet erstatningen vedrører den skattepligtiges formue. Statsskatteloven blev indført for omtrent 100 år siden og gælder fortsat. 

Der er og har været store diskussioner om, hvorvidt der er tale om ekspropriation. 

Det kan være væsentligt i skattemæssig forstand, idet ekspropriationsbeløb efter  ejendomsavancebeskatningsloven normalt er skattefrie, i det omfang der er tale om ekspropriationserstatning eller lignende. Som erstatningsreglerne er beskrevet indtil nu, er der ikke lagt op til skattefri ejendomsavance.

Ekspropriation betegner det ejerskifte, der finder sted, når offentlige myndigheder overtager privat ejendom. Myndighederne kan være staten, regionerne, kommunerne eller helt specifikke offentlige institutioner.

I minksagen er der ikke tale om, at staten køber ejendomme i minkbranchen, og derfor kan der komme et langvarigt juridisk slagsmål om, hvorvidt det er ekspropriation eller ej – også skattemæssigt. Et er, at loven herom ikke lægger op til, at der er tale om ekspropriation, men grundloven gælder fortsat.