Forældrekøb er stadig populært og kompliceret

Redaktionsslutdato: 9. juli 2019

 

Begrebet forældrekøb dækker over den situation, hvor en forælder eller et forældrepar køber en studielejlighed med det formål at leje den ud til næste generation. 

Begrebet gælder selvfølgelig også i den modsatte situation, hvor børn eller børnebørn køber en ejendom og lejer den ud til deres forældre/bedsteforældre. 

Ved et forældrekøb kan man hjælpe sit unge menneske med en bolig og samtidig måske få et bedre afkast af sine penge end ved at sætte dem i banken, og man kan måske endda gøre en god investering. 

Forældre, der har været lang tid på boligmarkedet, har ofte en god friværdi i boligen, der kan belånes – og provenuet kan anvendes til at købe en studielejlighed. Samtidig er de unges lånemuligheder ofte begrænsede på grund af de kreditstramninger, der kom efter finanskrisen, da de unge typisk har en relativt begrænset indtjening i studietiden.

Der er både fordele og ulemper ved at købe en bolig til de unge:

• De får et sted at bo til en husleje, der er til at betale.
• De kan søge boligsikring. 
• Hvis der er tale om en større lejlighed, kan de med fordel udleje et eller flere værelser til en studiekammerat. Udlejer kan alternativt have flere lejere i lejligheden, men det kan give udfordringer, hvis der ikke er et godt forhold mellem lejerne, og de skal samtidig dele køkken og bad.
• Der er en naturlig risiko ved investeringen, idet boligpriserne kan falde. 

Udlejning af en bolig er omfattet af Lejeloven. Det er et krav, at der er en kontrakt, når man søger boligsikring. Ved fremleje af et eller flere værelser i boligen bliver boligsikringen nedsat forholdsmæssigt. 

Overskuddet ved udlejningen skal beskattes. 

De fleste udgifter kan trækkes fra i lejeindtægterne, fx ejendomsskatter, reparations –og vedligeholdelsesudgifter, vand, kloak- og renovationsafgifter, udgifter til administration og revisorbistand, forsikring, skorstensfejer, snerydning og fejning, kontingent til (grund)ejerforening og renteudgifter.

Når overskuddet skal selvangives, kan man tilvælge beskatning efter virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen. Anvender ejer i forvejen Virksomhedsordningen, skal forældrekøbet indgå i ordningen.

Derfor kan det være en god ide at bruge en revisor – og der er som anført fradrag for revisorudgiften.

Beskatning ved salg

Har man ikke selv boet i boligen, bliver man beskattet af fortjeneste ved salget. 

Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen) betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer har boet i boligen i løbet af ejertiden. 

Det betyder, at forældre, som flytter ind i lejligheden, når den/de unge ikke skal bruge den mere, eller som selv har boet i ejendommen, inden den blev udlejet, kan optjene anciennitet i boligen og ultimativt opnå mulighed for at sælge skattefrit.

Når man som forælder sælger til næste generation, kan man som regel sælge til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.  

Denne mulighed er særdeles aktuel for de, der allerede ejer en forældrekøbslejlighed, og hvor ejendomsværdien i dag er lavere end eller lig med den oprindelige købspris, idet der er stor sandsynlighed for, at de fremtidige ejendomsvurderinger på ejerlejligheder i studiebyerne bliver højere end i dag.  

Lejers forhold

Ved fremleje af en del af boligen får fremlejer et bundfradrag i forbindelse med opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Bundfradraget er for 2018 og frem fastsat til 28.000 kr. (pristalsreguleret) årligt med tillæg af 40 % af indtægter over bundfradraget.

Den skattepligtige indkomst fra korttidsudlejning og fremleje er kapitalindkomst. Skatteprocenten ligger i 2019 mellem ca. 27 og 42 plus kirkeskat. 

Hvis fremlejer kun bor til leje i en del af indkomståret, beregnes bundfradraget ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med antallet af dage, fremlejer har lejet lejligheden, og herefter dividere med 365. 

Man skal være tilmeldt adressen som bolig for at kunne anvende reglerne. 

Reglerne om korttidsudleje af hele boligen gælder kun ved udleje en del af året.